Mesto môže za určitých podmienok predať alebo prenajať majetok konkrétnemu záujemcovi bez klasickej súťaže. Nestačí však do uznesenia napísať "dôvod hodný osobitného zreteľa". Čo musí mesto preukázať, ako sa určuje cena a prečo treba tri pätiny všetkých poslancov? 

Mesto chce predať alebo prenajať svoj majetok konkrétnemu záujemcovi bez klasickej súťaže. V materiáli pre zastupiteľstvo sa objaví formulácia "dôvod hodný osobitného zreteľa". Je to zákonná možnosť. Nie je to však čarovná formulka, po ktorej môže samospráva predať komukoľvek čokoľvek a za akúkoľvek cenu.

Tá veta sa v materiáloch mestských a obecných zastupiteľstiev objavuje pomerne často:

"Navrhuje sa prevod majetku z dôvodu hodného osobitného zreteľa."

Pre človeka, ktorý nepozná zákon o majetku obcí, znie trochu záhadne.

Aký zreteľ?

Prečo je osobitný?

A kto rozhoduje o tom, že je ho "hodný"?

Najjednoduchšia odpoveď je:

Ide o výnimku zo štandardného spôsobu nakladania s majetkom mesta.

Výnimka však neznamená voľnú ruku.

Ľudskou rečou

Predstavme si, že mesto vlastní pás pozemku široký meter medzi rodinným domom a plotom.

Pozemok má pätnásť štvorcových metrov, samostatne je prakticky nepoužiteľný a už desaťročia tvorí funkčný celok so susednou nehnuteľnosťou.

Bolo by zvláštne robiť veľkú obchodnú verejnú súťaž, v ktorej by mal tento pás pôdy kúpiť niekto úplne iný.

Práve na podobné situácie zákon potrebuje určitú flexibilitu.

Ale predstavme si druhý prípad.

Mesto vlastní lukratívny stavebný pozemok v centre. Má vysokú hodnotu a potenciálne by oň malo záujem viac investorov.

Ak by mesto povedalo:

"Predáme ho konkrétnej spoločnosti bez súťaže, pretože ide o dôvod hodný osobitného zreteľa,"

samotná táto veta ešte nič nevysvetľuje.

A presne tu treba začať čítať pozornejšie.

Základné pravidlo: mestský majetok nie je majetkom vedenia mesta

Mesto je vlastníkom svojho majetku.

To však neznamená, že s ním môže nakladať rovnako ako súkromník so svojím autom alebo domom.

Pri verejnom majetku zákon vytvára pravidlá, ktorých cieľom je chrániť transparentnosť a hospodárnosť nakladania.

Pri predaji nehnuteľnosti zákon štandardne pracuje s transparentnými spôsobmi prevodu, ako sú obchodná verejná súťaž, dražba alebo za zákonných podmienok priamy predaj. Zároveň však pozná prípady, keď tieto štandardné postupy nie sú potrebné. Jedným z nich je práve prevod z dôvodu hodného osobitného zreteľa.

To je veľmi dôležité pochopiť:

Osobitný zreteľ nie je ďalší bežný spôsob predaja. Je to zákonná výnimka zo súťažného režimu.

A s výnimkami treba vždy vedieť vysvetliť, prečo ich používame.

Čo je vlastne "dôvod hodný osobitného zreteľa"?

Zákon nedáva jeden uzavretý zoznam situácií pre všetky slovenské obce a mestá.

Od roku 2023 však už necháva obciam podstatne menej voľnosti než v minulosti.

Každá obec má vo svojich zásadách hospodárenia s majetkom upraviť dôvody hodné osobitného zreteľa. Zákon ako typické príklady spomína najmä:

• prevody alebo nájmy nehnuteľností s malou výmerou a nízkou hodnotou,
• alebo prípady podporujúce všeobecne akceptovateľný verejnoprospešný účel.

To znamená, že pri konkrétnom meste nestačí otvoriť iba zákon.

Treba otvoriť aj jeho vlastné zásady hospodárenia.

Práve tam má byť vysvetlené, aké situácie mesto alebo obec považuje za natoľko osobitné, že odôvodňujú použitie tejto výnimky.

Nestačí napísať: "žiadateľ má o pozemok záujem"

Toto je možno najdôležitejšia praktická pointa.

Každý kupujúci má dôvod, prečo chce majetok kúpiť.

To ešte nie je dôvod hodný osobitného zreteľa.

Predstavme si odôvodnenie:

"Žiadateľ požiadal o odkúpenie predmetnej parcely, pretože ju chce využívať."

To vysvetľuje záujem kupujúceho.

Nevysvetľuje však:

• prečo má mesto upustiť od súťažného postupu,
• prečo má majetok dostať práve tento človek,
• prečo je takéto riešenie primerané aj z pohľadu mesta,
• a v čom spočíva osobitosť prípadu.

NKÚ pri kontrolách nakladania s majetkom upozorňoval práve na situácie, keď samosprávy pri osobitnom zreteli opisovali prakticky iba záujem kupujúceho a nedostatočne vysvetľovali výhodnosť či verejný význam zvoleného riešenia.

Dobrý osobitný zreteľ musí odpovedať na otázku "prečo práve takto?"

Porovnajme dve formulácie.

Slabé odôvodnenie:

Dôvodom hodným osobitného zreteľa je skutočnosť, že žiadateľ má záujem predmetný pozemok odkúpiť.

V podstate sme sa nič nedozvedeli.

Podstatne lepšie odôvodnenie:

Ide o pozemok s výmerou 18 m², ktorý bezprostredne prilieha k nehnuteľnosti žiadateľa, tvorí s ňou funkčný celok, nemá samostatný prístup z verejnej komunikácie a vzhľadom na tvar, výmeru a polohu nie je samostatne účelne využiteľný mestom ani iným záujemcom.

Teraz už vieme:

• aký pozemok riešime,
• prečo je situácia výnimočná,
• prečo by súťaž mala malý praktický význam,
• a prečo konkrétny nadobúdateľ nie je náhodne vybranou osobou.

To ešte automaticky neznamená, že prevod musí byť schválený.

Ale zastupiteľstvo má aspoň reálny dôvod, o ktorom môže rozhodovať.

Nestačí obyčajná väčšina poslancov

Zákon nastavuje osobitnému zreteľu aj vyššiu hlasovaciu bariéru.

Pri prevode majetku z dôvodu hodného osobitného zreteľa musí rozhodnúť zastupiteľstvo trojpätinovou väčšinou všetkých (nie iba prítomných) poslancov. Rovnakú kvalifikovanú väčšinu zákon vyžaduje aj pri nájme z dôvodu hodného osobitného zreteľa.

V zastupiteľstve s 19 poslancami teda nestačí, že na zasadnutí sedí napríklad 12 poslancov a sedem z nich hlasuje za.

Treba najmenej 12 hlasov zo všetkých 19 poslancov.

Prečo?

Práve preto, že sa využíva výnimka z bežného transparentného postupu.

Zákon na ňu požaduje širšiu politickú zhodu.

Verejnosť o tom musí vedieť vopred

Ani hlasovanie troch pätín nestačí.

Pri predaji musí mesto zámer previesť majetok týmto spôsobom spolu so všeobecnou hodnotou majetku zverejniť najmenej 15 dní pred schvaľovaním prevodu.

Zverejnenie má byť:

• na úradnej tabuli,
• na webovom sídle mesta, ak ho má,
• a aj iným vhodným spôsobom.

Informácie musia zostať zverejnené minimálne do okamihu schválenia prevodu.

Podobné pravidlo platí pri nájme – tam sa zverejňuje aj všeobecná hodnota nájomného.

Pätnásť dní nie je formalita. Dávajú verejnosti možnosť zistiť:

čo sa predáva (prenajíma), komu, prečo, akú to má hodnotu a kedy o tom zastupiteľstvo rozhodne.

A čo cena? Môže mesto predať majetok lacnejšie?

Tu začína byť osobitný zreteľ ešte zaujímavejší.

Pri tejto výnimke zákon umožňuje, aby mesto za splnenia zákonných podmienok dohodlo nižšiu kúpnu cenu než všeobecnú hodnotu majetku.

To však neznamená:

"Keď použijeme osobitný zreteľ, cenu si môžeme vymyslieť."

Zásady hospodárenia mesta majú výslovne obsahovať aj podmienky, za ktorých možno pri osobitnom zreteli znížiť kúpnu cenu oproti všeobecnej hodnote majetku alebo znížiť nájomné oproti všeobecnej hodnote nájmu.

Preto treba odlišovať dve samostatné otázky:

1. Prečo neorganizujeme štandardnú súťaž?

To vysvetľuje dôvod hodný osobitného zreteľa.

2. Prečo predávame alebo prenajímame pod všeobecnou hodnotou?

To potrebuje ďalšie odôvodnenie podľa pravidiel mesta.

Jedna odpoveď automaticky nerieši druhú.

Znalecký posudok: mesto by malo vedieť, čo predáva

Pri osobitnom zreteli zákon spravidla vyžaduje stanovenie všeobecnej hodnoty prevádzaného majetku znaleckým posudkom, ktorý v deň schválenia nesmie byť starší ako deväť mesiacov.

Existujú výnimky pri majetku nižšej hodnoty.

Pri predaji netreba znalecký posudok, ak hodnota majetku nepresahuje:

• 3 000 eur v bežnej obci,
• 7 500 eur v obci nad 30 000 obyvateľov,

ak sa hodnota preukáže porovnaním s obdobným majetkom alebo inou verejne dostupnou ponukou.

Pri nájme sú hranice pri celkovom nájomnom za celé obdobie vyššie:

• 7 500 eur,
• pri obci nad 30 000 obyvateľov 15 000 eur,

opäť pri preukázateľnom porovnaní.

Zmysel je jednoduchý.

Nie je rozumné platiť znalcovi 500 eur na ocenenie drobného pozemku za 1 500 eur.

Ani vtedy však hodnota nemá vzniknúť odhadom.

Musí byť preukázateľná.

Osobitný zreteľ pri nájme funguje podobne

Celá téma sa netýka iba predaja.

Mesto môže majetok z dôvodu hodného osobitného zreteľa aj prenajať.

Aj tu zákon požaduje:

• dôvod podľa zásad hospodárenia,
• pätnásťdňové zverejnenie zámeru,
• všeobecnú hodnotu nájomného,
• a schválenie trojpätinovou väčšinou všetkých poslancov.

Príkladom môže byť dlhodobý prenájom mestského priestoru organizácii, ktorá v ňom poskytuje verejnoprospešnú službu.

Mesto sa môže rozhodnúť, že maximalizácia nájomného nie je jediným cieľom.

Ak však prenajme lukratívny priestor za symbolické nájomné súkromnej spoločnosti, otázky musia byť podstatne prísnejšie.

"Verejnoprospešné" neznamená "zadarmo"

Predstavme si mestský priestor, ktorého obvyklé nájomné by bolo 1 000 eur mesačne.

Nezisková organizácia v ňom chce prevádzkovať denný stacionár.

Mesto sa môže rozhodnúť podporiť takúto činnosť tým, že priestor prenajme lacnejšie.

To môže mať úplne racionálne verejnoprospešné odôvodnenie.

Ale stále by sme mali vedieť:

• akú hodnotu zvýhodnenie má,
• na aké obdobie sa poskytuje,
• čo má nájomca za túto výhodu zabezpečiť,
• čo sa stane, ak verejnoprospešnú činnosť prestane vykonávať,
• a prečo práve tento spôsob podpory považuje mesto za primeraný.

Znížený nájom nie je bezplatné rozhodnutie. Rozdiel medzi trhovým a dohodnutým nájmom je ekonomická hodnota, ktorej sa mesto vzdáva.

Preto by mala mať svoje vysvetlenie.

Päť otázok pri každom "osobitnom zreteli"

Keď najbližšie uvidíte v programe zastupiteľstva túto formuláciu, odporúčam začať piatimi otázkami.

1. Čo presne mesto predáva alebo prenajíma?

Je majetok jednoznačne identifikovaný?

Aká je jeho výmera, poloha a využiteľnosť?

2. Prečo sa nepoužije bežná súťaž?

Nie: Pretože žiadateľ požiadal.

Ale: Aká konkrétna okolnosť robí tento prípad osobitným?

3. Je tento dôvod v súlade so zásadami hospodárenia mesta?

Mesto si nemá vytvárať osobitný zreteľ ad hoc podľa toho, kto práve zaklope na dvere.

Zásady hospodárenia majú vopred upraviť kategórie situácií, pri ktorých sa táto výnimka môže použiť.

4. Akú hodnotu má majetok a za koľko sa prevádza alebo prenajíma?

Ak je cena nižšia, treba sa pýtať: Prečo?

A zodpovedá zníženie pravidlám, ktoré si samotné mesto schválilo?

5. Dostala verejnosť dostatok informácií ešte pred hlasovaním?

Bol zámer riadne zverejnený?

Bola zverejnená hodnota?

Bol dôvod konkrétne vysvetlený?

A hlasovali zaň najmenej tri pätiny všetkých poslancov?

Praktický príklad: 20 m² pri rodinnom dome

Mesto vlastní úzky pás pozemku medzi súkromným pozemkom a plotom.

Má 20 m².

Nie je naň samostatný prístup, mesto ho samostatne nepotrebuje a reálne ho využíva iba vlastník susednej nehnuteľnosti.

Takáto situácia môže byť veľmi dobrým kandidátom na osobitný zreteľ.

Nie preto, že: "Majiteľ oň požiadal."

Ale preto, že:

• ide o malú výmeru,
• pozemok nemá samostatnú praktickú využiteľnosť,
• tvorí funkčný celok so susednou nehnuteľnosťou,
• súťaž by pravdepodobne nemala reálny hospodársky význam.

To je konkrétna argumentácia.

A teraz opačný príklad: stavebný pozemok v atraktívnej lokalite

Mesto vlastní 4 000 m² pozemku vhodného na výstavbu.

Je prístupný z verejnej cesty a môže byť zaujímavý pre viacerých developerov.

Jedna spoločnosť požiada o jeho odkúpenie.

Tu by veta:

"Dôvodom hodným osobitného zreteľa je investičný zámer žiadateľa"

mala vyvolať ďalšie otázky.

Ak má o pozemok potenciálne záujem viac subjektov, súťaž môže mestu ukázať jeho reálnu trhovú hodnotu a vytvoriť rovnakú príležitosť pre všetkých.

Prečo by práve tento kupujúci mal dostať výnimku?

Čo získa mesto?

Aký verejný záujem sa tým sleduje?

Prečo ho nemožno dosiahnuť transparentnou súťažou, v ktorej by mesto nastavilo požadované podmienky?

Čím hodnotnejší a komerčne využiteľnejší majetok je, tým presvedčivejšie by podľa mňa malo byť vysvetlenie, prečo je výnimka lepším riešením než súťaž.

To nie je zákaz takéhoto prevodu.

Je to požiadavka na kvalitu odôvodnenia.

Pozor na jednu častú logickú skratku

Niekedy sa argumentuje:

"Veď to schválilo zastupiteľstvo"... "Veď za to hlasovali tri pätiny poslancov, takže je všetko v poriadku."

Nie celkom.

Troj-pätinová väčšina je jedna zákonná podmienka.

Nenahrádza ostatné.

Ak nebol správne zverejnený zámer, nebola určená hodnota, dôvod nie je v súlade so zásadami hospodárenia alebo neboli splnené ďalšie zákonné požiadavky, dostatočný počet hlasov tieto nedostatky automaticky neodstráni.

NKÚ aj pri kontrolách z roku 2025 nachádzal pri prevodoch z dôvodu hodného osobitného zreteľa pochybenia v postupe obcí – napríklad pri dokumentovaní potrebnej väčšiny či nedodržaní vlastných pravidiel určovania ceny.

A ešte jedna vec: zákonné neznamená automaticky výhodné

Predstavme si, že mesto:

• splnilo pätnásťdňovú lehotu,
• má znalecký posudok,
• osobitný zreteľ zodpovedá jeho zásadám,
• a za prevod hlasovali tri pätiny poslancov.

Právny proces môže byť v poriadku.

Stále však zostáva otázka:

Je predaj dobrým rozhodnutím pre mesto?

Možno by bolo výhodnejšie majetok ponechať.

Možno ho o päť rokov bude mesto potrebovať na cestu alebo školu.

Možno je lepší dlhodobý prenájom než predaj.

Možno jeho hodnota v budúcnosti výrazne vzrastie.

NKÚ preto vo svojej praxi odporúčal samosprávam pred prevodom analyzovať aj potrebu majetku pre budúci rozvoj a porovnávať ekonomickú výhodnosť predaja a prenájmu.

A tu sa opäť dostávame k princípu, ktorý sa na tomto blogu opakuje:

Zákonnosť a hospodárnosť nie sú to isté.

Rozhodnutie môže byť zákonné a napriek tomu ekonomicky slabé či morálne pochybné.

Dôvod hodný osobitného zreteľa nie je skratka

Je to užitočný nástroj.

Bez neho by mestá museli organizovať súťaže aj v situáciách, kde by to bolo absurdné alebo by to bránilo rozumnému verejnoprospešnému riešeniu.

Práve preto však musí zostať výnimkou, ktorú vieme konkrétne vysvetliť.

Nie univerzálnou vetou na obídenie súťaže.

Ak teda v materiáli zastupiteľstva uvidíme:

"Prevod majetku z dôvodu hodného osobitného zreteľa"

nemusíme automaticky predpokladať problém.

Stačí pokračovať v čítaní.

A položiť jednu jednoduchú otázku:

Čo je na tomto prípade také osobitné, že mesto nemá nechať o majetok transparentne súťažiť viacerých záujemcov?

Ak dokument poskytne presvedčivú odpoveď, výnimka môže dávať veľmi dobrý zmysel.

Ak odpoveďou zostane iba:

"Pretože o to záujemca požiadal,"

vysvetlenie ešte len začína.

Čo z toho vyplýva

Dôvod hodný osobitného zreteľa je zákonná výnimka zo štandardného súťažného nakladania s majetkom.

Nestačí záujem konkrétneho kupujúceho alebo nájomcu. Musí existovať konkrétny dôvod zodpovedajúci zásadám hospodárenia mesta.

Zámer aj hodnota musia byť vopred zverejnené a zákon požaduje najmenej pätnásťdňovú lehotu.

O výnimke rozhoduje trojpätinová väčšina všetkých poslancov.

Nižšia cena než všeobecná hodnota je možná, ale nie automatická. Musí rešpektovať zákon a pravidlá, ktoré má mesto upravené vo svojich zásadách hospodárenia.

A najmä:

Osobitný zreteľ má vysvetliť aj to, prečo je výnimka rozumná. Nemá iba pomenovať výnimku, ktorú chceme použiť.

Právne a odborné zdroje

Základným predpisom je zákon SNR č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, najmä § 9, § 9a a § 9aa. Aktuálna právna úprava vyžaduje, aby zásady hospodárenia mesta upravovali aj dôvody hodné osobitného zreteľa a podmienky prípadného zníženia ceny či nájomného. Pri predaji a nájme z osobitného zreteľa zákon upravuje zverejnenie zámeru, hodnotu majetku alebo nájomného a rozhodovanie trojpätinovou väčšinou všetkých poslancov.

Pri praktických odporúčaniach je užitočná aj kontrolná prax Najvyššieho kontrolného úradu SR a jeho odporúčania k transparentnému nakladaniu s nehnuteľným majetkom samosprávy.

Právny stav k 30. septembru 2026.

JUDr. Jaroslav Brada

právnik a hlavný kontrolór mesta Detva

Jaroslav Brada sa venuje komunálnemu právu, kontrole, verejným financiám a zrozumiteľnej komunikácii samosprávy. Pred zvolením za hlavného kontrolóra pôsobil ako právnik mesta a viac než desať rokov ako advokát. Býva v Banskej Bystrici.

Text vyjadruje odborný názor autora. Nejde o oficiálne stanovisko mesta Detva ani inej verejnej inštitúcie.