Ako čítať mestskú zmluvu: sedem vecí, ktoré si treba všimnúť

Cena je iba začiatok. Pri mestskej zmluve treba vedieť aj to, čo mesto dostane, kedy musí zaplatiť a čo môže urobiť, ak dodávateľ svoje povinnosti nesplní. Sedem otázok, podľa ktorých sa dá zmluva čítať aj bez právnického vzdelania.

Mestá uzatvárajú každý rok stovky zmlúv. Kupujú služby, opravujú cesty, prenajímajú majetok, objednávajú projekty alebo realizujú veľké investície. Samotná cena však často povie o kvalite zmluvy prekvapivo málo. Dôležité je aj to, čo mesto za svoje peniaze skutočne dostane, kedy musí zaplatiť a čo sa stane, ak druhá strana svoje povinnosti nesplní.

Zmluva na 300 000 eur nemusí byť nevýhodná len preto, že obsahuje vysokú sumu.

A zmluva na 30 000 eur nemusí byť dobrá len preto, že pôsobí lacno.

Ak chceme posúdiť, či mesto uzatvorilo rozumnú zmluvu, nestačí pozrieť na prvú stranu a nájsť číslo pri slovách "zmluvná cena".

Treba čítať ďalej.

Ľudskou rečou

Predstavme si, že si objednávate rekonštrukciu vlastného domu.

Dodávateľ vám povie:

"Bude to stáť 50 000 eur."

To je dôležitá informácia.

Ale pravdepodobne sa okamžite opýtate:

Čo presne za 50 000 eur urobíte? Aký materiál použijete? Dokedy bude stavba hotová? Kedy vám zaplatím? Čo ak budete meškať? Čo ak bude strecha o rok zatekať? A môžem zmluvu ukončiť, ak práce prestanete vykonávať?

Pri verejných peniazoch by sme sa mali pýtať presne to isté.

Dobrá zmluva neurčuje iba to, koľko mesto zaplatí. Určuje najmä to, čo za svoje peniaze dostane a čo môže urobiť, ak to nedostane.

1. Kto zmluvu uzatvára — a mohol o nej vôbec rozhodnúť?

Prvá kontrola je jednoduchá: pozrime sa na zmluvné strany.

Na jednej strane býva mesto, na druhej dodávateľ, nájomca, predávajúci alebo iný partner.

Pri meste treba rozlišovať dve veci.

Kto o danom právnom úkone rozhoduje a kto následne koná a podpisuje za mesto.

Primátor je štatutárnym orgánom mesta. To však neznamená, že môže sám rozhodnúť o každom nakladaní s majetkom alebo o každej otázke samosprávy. Niektoré rozhodnutia zákon vyhradzuje mestskému zastupiteľstvu a ďalšie pravidlá môžu vyplývať zo zásad hospodárenia konkrétneho mesta.

Preto môže byť pri niektorých zmluvách dôležité dohľadať aj uznesenie mestského zastupiteľstva.

Napríklad pri predaji alebo prenájme mestského majetku nemusí byť otázkou iba:

"Kto podpísal zmluvu?"

ale tiež:

"Bol predtým riadne schválený právny úkon, ktorý schválenie zastupiteľstva vyžadoval?"

To je prvá lekcia pri čítaní zmluvy:

Podpis je koniec rozhodovacieho procesu. Niekedy treba skontrolovať aj to, čo mu predchádzalo.

2. Čo má mesto vlastne dostať?

Toto je podľa mňa jedna z najdôležitejších častí celej zmluvy.

Volá sa rôzne:

predmet zmluvy, predmet diela, rozsah služieb, špecifikácia plnenia.

Predstavme si dve formulácie.

Prvá:

Dodávateľ zabezpečí údržbu verejnej zelene podľa potrieb objednávateľa.

Druhá presne stanoví:

• ktoré lokality sa udržiavajú,
• aké práce sa vykonávajú,
• koľkokrát ročne,
• v akom termíne,
• v akom rozsahu,
• ako sa vykonané práce evidujú a preberajú.

Cena môže byť v oboch zmluvách úplne rovnaká.

Kontrolovateľnosť výsledku však nie.

Čím neurčitejší je predmet zmluvy, tým ťažšie sa neskôr odpovedá na otázku:

Dostalo mesto skutočne to, za čo zaplatilo?

Pri stavebných zákazkách býva presný rozsah často ukrytý v prílohách — vo výkaze výmer, projektovej dokumentácii, technickej špecifikácii alebo rozpočte.

Preto nikdy neplatí, že stačí prečítať desať strán samotnej zmluvy.

Niekedy je najdôležitejších ďalších sto strán jej príloh.

3. Koľko mesto skutočne zaplatí?

Až teraz prichádza cena.

Ani pri nej však nestačí nájsť jedno číslo.

Treba si všimnúť najmä:

Je cena s DPH alebo bez DPH?

Zmluva môže uvádzať napríklad:

• cenu bez DPH,
• DPH,
• konečnú cenu vrátane DPH.

Pre verejnosť je prirodzene najdôležitejšie, koľko peňazí má mesto reálne zaplatiť.

Ďalej treba skúmať:

Je cena pevná alebo sa môže meniť?

Pri niektorých zmluvách môže existovať mechanizmus indexácie podľa inflácie, cien energií alebo iného ukazovateľa.

Ide o celkovú cenu alebo iba jednotkovú cenu?

Zmluva na kosenie môže napríklad obsahovať cenu za meter štvorcový. Konečný účet potom závisí od skutočného množstva vykonaných prác.

A ešte jedna veľmi dôležitá otázka:

Čo všetko je už v cene zahrnuté?

Doprava? Montáž? Odvoz odpadu? Projektová dokumentácia? Licencie? Zaškolenie? Servis?

Zmluva, ktorá to neurčí dostatočne presne, môže neskôr vytvoriť priestor na tvrdenie:

"Toto v pôvodnej cene nebolo."

4. Kedy má byť hotovo — a ako mesto zistí, že je hotovo?

Termín plnenia je často rovnako dôležitý ako cena.

Pri jednoduchej dodávke môže stačiť konkrétny dátum.

Pri väčšej investícii je podstatne lepšie, ak zmluva pracuje aj s jednotlivými etapami alebo míľnikmi.

Treba si všímať:

• začiatok plnenia,
• konečný termín,
• čiastkové termíny,
• okolnosti umožňujúce predĺženie,
• spôsob oznamovania prekážok,
• spôsob odovzdania a prevzatia.

A práve posledný bod býva mimoriadne dôležitý.

Čo znamená, že dielo je "hotové"?

Stačí, že dodávateľ pošle faktúru?

Alebo musí vzniknúť odovzdávací protokol?

Kto ho podpisuje?

Možno prevziať dielo s vadami?

Ak áno, musí protokol obsahovať ich zoznam a termín odstránenia?

Pri kontrole sa totiž často nevraciame iba k otázke, či faktúra existovala. Dôležité je vedieť preukázať, za aké skutočne dodané plnenie mesto zaplatilo. Súčasný zákon o finančnej kontrole vyžaduje, aby orgány verejnej správy vytvárali a uchovávali overiteľný záznam o finančných operáciách a aby finančná kontrola overovala okrem iného dodržiavanie zmlúv, hospodárnosť a správnosť realizácie finančných operácií.

5. Kedy musí mesto zaplatiť?

Veľmi dôležitý je vzťah medzi plnením a platením.

Ideálne je, ak zo zmluvy možno jednoznačne zistiť:

Najprv musí dodávateľ splniť konkrétnu povinnosť → potom vznikne právo vystaviť faktúru → až následne vznikne mestu povinnosť zaplatiť.

Treba teda hľadať:

• či sa poskytuje záloha,
• kedy môže byť vystavená faktúra,
• aké podklady musia byť k faktúre priložené,
• aká je lehota splatnosti,
• či môže mesto zadržať časť ceny pri vadách,
• či sa platí jednorazovo alebo podľa vykonaných etáp.

Samotná dlhá lehota splatnosti nemusí mesto ochrániť, ak zmluva neurčuje, čo musí dodávateľ predložiť, aby mu vôbec vznikol nárok na zaplatenie.

Prakticky preto pri čítaní zmluvy hľadám spojenie troch vecí:

plnenie → prevzatie → fakturácia.

Ak medzi nimi existuje jasná väzba, zmluva sa neskôr podstatne ľahšie kontroluje.

6. Čo sa stane, keď druhá strana zmluvu nedodrží?

Toto je časť, ktorá ukazuje, či má mesto v rukách skutočné nástroje alebo iba pekne napísané povinnosti.

Predstavme si zmluvu, podľa ktorej má byť rekonštrukcia dokončená do 30. septembra.

Dodávateľ ju dokončí až 15. decembra.

Čo potom?

Ak zmluva stanovuje konkrétnu zmluvnú pokutu za každý deň omeškania, odpoveď je relatívne jasná.

Ak iba hovorí, že dodávateľ je "povinný dodržať termín", mesto môže mať síce právo, ale jeho praktické presadzovanie môže byť podstatne komplikovanejšie.

Treba preto sledovať najmä:

• zmluvné pokuty,
• úroky z omeškania,
• zodpovednosť za vady,
• záručnú dobu,
• náhradu škody,
• možnosť zadržať platbu,
• odstúpenie od zmluvy,
• výpoveď a jej podmienky.

Nie náhodou zákon o verejnom obstarávaní pri zmluvách uzatváraných prostredníctvom elektronickej platformy výslovne počíta okrem iného s úpravou možností skončenia zmluvy a sankcií za neplnenie zmluvných podmienok.

Tu platí jednoduché pravidlo:

Povinnosť bez rozumného následku za jej porušenie môže byť v praxi veľmi slabou povinnosťou.

Ale ani opačný extrém nie je automaticky dobrý.

Zmluvná pokuta vo výške státisícov eur môže vyzerať prísne, ale ak je nastavená na situáciu, ktorá prakticky nikdy nenastane, mesto veľmi nechráni.

Dôležité je, aby sankcie reagovali práve na riziká, ktoré sú pri konkrétnej zákazke reálne.

7. Zverejnenie, účinnosť a dodatky: podpisom sa príbeh nekončí

Pri mestských zmluvách je veľmi dôležité rozlišovať:

podpis zmluvy a jej účinnosť.

Povinne zverejňované zmluvy sú predmetom osobitného režimu podľa zákona o slobode informácií. Pri zmluve, ktorú zákon vyžaduje zverejniť, Občiansky zákonník stanovuje ako základné pravidlo, že nadobúda účinnosť dňom nasledujúcim po dni zverejnenia; zmluvné strany si môžu dohodnúť aj neskoršiu účinnosť.

To má veľmi praktický význam.

Ak bola zmluva podpísaná 10. augusta, ešte z toho automaticky nevyplýva, že sa podľa nej mohlo 10. augusta aj začať plniť.

Treba skontrolovať dátum jej zverejnenia a ustanovenie o účinnosti.

A potom príbeh pokračuje.

Dodatky

Pôvodná zmluva môže vyzerať veľmi dobre.

O pol roka však príde dodatok:

• cena sa zvýši,
• termín sa predĺži,
• rozsah sa zmení,
• sankcie sa zmiernia.

Preto pri vážnejšej zmluve nikdy nekontrolujem iba dokument označený ako Zmluva č. 123/2026.

Hľadám aj:

Dodatok č. 1, dodatok č. 2, dodatok č. 3…

A potom ich čítam spolu.

Výsledok môže byť podstatne odlišný od toho, čo mesto dohodlo na začiatku.

Pri zmluve, ktorá vznikla ako výsledok verejného obstarávania, sú navyše možnosti jej zmeny počas trvania limitované pravidlami zákona o verejnom obstarávaní; nejde teda iba o otázku, či sa obe zmluvné strany na zmene dohodnú. Aktuálny zákon o verejnom obstarávaní upravuje zadávanie zákaziek na tovary, služby aj stavebné práce a stanovuje osobitné pravidlá aj pre zmluvný výsledok verejného obstarávania.

Praktický príklad: mesto rekonštruuje chodník

Predstavme si zmluvu na rekonštrukciu chodníka za 240 000 eur.

Ak sa pozrieme iba na cenu, veľa sme sa nedozvedeli.

Po našich siedmich otázkach však už môžeme vedieť:

1. Kto?
Zmluvu uzavrelo mesto so stavebnou spoločnosťou XY.

2. Čo?
Rekonštruuje sa 850 metrov chodníka podľa presného výkazu výmer a projektovej dokumentácie.

3. Za koľko?
Cena je 240 000 eur vrátane DPH a zahŕňa práce, materiál aj odvoz stavebného odpadu.

4. Dokedy a ako sa prevezme?
Dielo má byť hotové do 30. septembra a prevzatie sa uskutoční protokolom.

5. Kedy sa platí?
Fakturovať možno po jednotlivých etapách len za skutočne vykonané a prevzaté práce.

6. Čo ak nastane problém?
Za každý deň omeškania je dohodnutá zmluvná pokuta, zmluva upravuje zodpovednosť za vady aj päťročnú záruku.

7. Čo sa stalo po podpise?
Zmluva bola riadne zverejnená a neskôr bol uzavretý dodatok, ktorým sa termín predĺžil o dva mesiace.

A práve vtedy prichádza ďalšia otázka:

Prečo?

Dodatok môže mať úplne legitímny dôvod.

Ale už vieme, kde máme hľadať odpoveď.

Zmluva sama často nestačí

Ak chcem mestskú zmluvu posúdiť vážnejšie, obyčajne sa nepozerám iba na zmluvu.

Pri väčšej zákazke ju dávam do súvislosti minimálne s:

• rozpočtom mesta,
• uznesením zastupiteľstva, ak bolo potrebné,
• dokumentáciou verejného obstarávania,
• pôvodnou ponukou dodávateľa,
• prílohami zmluvy,
• dodatkami,
• faktúrami,
• odovzdávacími protokolmi,
• a nakoniec so skutočným výsledkom.

To je rozdiel medzi otázkou:

"Má mesto zmluvu?"

a otázkou:

"Dostalo mesto za svoje peniaze to, čo podľa zmluvy dostať malo?"

Sedem otázok na jednu obrazovku

Ak si nechcete pamätať celý článok, pri najbližšej mestskej zmluve si stačí položiť sedem otázok:

1. Kto zmluvu uzatvoril a bol na to oprávnený?
2. Čo presne má mesto dostať?
3. Koľko za to skutočne zaplatí?
4. Dokedy má byť plnenie hotové a ako sa prevezme?
5. Kedy vznikne dodávateľovi právo na zaplatenie?
6. Čo môže mesto urobiť, ak druhá strana zmluvu nedodrží?
7. Bola zmluva riadne zverejnená a nezmenili ju neskôr dodatky?

Ak na niektorú z nich zmluva nedáva jasnú odpoveď, ešte to automaticky neznamená porušenie zákona.

Je to však dobrý dôvod čítať pozornejšie.

Čo z toho vyplýva

Cena je iba jedna časť zmluvy. Rovnako dôležité je vedieť, čo za ňu mesto dostane.

Dobrá zmluva musí byť kontrolovateľná. Po roku by malo byť možné podľa dokumentov overiť, či bola splnená.

Sankcie nie sú ozdoba zmluvy. Majú chrániť mesto pri reálnych rizikách.

Podpisom zmluvy sa kontrola nekončí. Treba sledovať jej účinnosť, plnenie, platby a prípadné dodatky.

A napokon:

Kvalitu zmluvy často nespoznáme podľa toho, ako vyzerá v deň podpisu. Spoznáme ju až v deň, keď nastane problém.

Práve vtedy sa ukáže, či mesto vopred myslelo na to, čo sa môže pokaziť.

⸻

Právne a odborné zdroje

• zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, najmä pravidlá o účinnosti povinne zverejňovaných zmlúv podľa § 47a,
• zákon č. 211/2000 Z. z. o slobodnom prístupe k informáciám, najmä pravidlá povinného zverejňovania zmlúv,
• zákon č. 357/2015 Z. z. o finančnej kontrole a audite,
• zákon č. 343/2015 Z. z. o verejnom obstarávaní.

Právny stav k 12. augustu 2026.

JUDr. Jaroslav Brada

právnik a hlavný kontrolór mesta Detva

Jaroslav Brada sa venuje komunálnemu právu, kontrole, verejným financiám a zrozumiteľnej komunikácii samosprávy. Pred zvolením za hlavného kontrolóra pôsobil ako právnik mesta a viac než desať rokov ako advokát. Býva v Banskej Bystrici.

Text vyjadruje odborný názor autora. Nejde o oficiálne stanovisko mesta Detva ani inej verejnej inštitúcie.